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房屋包租合同风险代理
发布日期:[12-03-21 15:48:13] 点击次数:[]

    2005年9月6日,A、B、C、D从W公司购得位于上海肇嘉浜路商品房各一套,总价人民币2000多万元。同年,11月18日A、B、C、D与Z公司签订一份《包租协议》,约定Z公司对A、B、C、D购买的四套商品房包租;期限为五年(交房后二个月后起算);回报率为8%(税前);支付方式为每月10日前汇于A、B、C、D指定帐户;W公司为包租协议提供担保。2006年9月5日,W公司向A公司交房。另人遗憾的是,Z公司并未按时向A、B、C、D支付承包租金,W公司也没有履行担保责任,两被告相互推拖, A、B、C、D未取得一分租金。
    由于A、B、C、D均为在外的华侨,故特别授权本律师风险代理本案。
     Z公司提出《包租协议》无效,理由是签订《包租协议》时房屋未取得产证,法律依据是《上海市房屋租赁条例》的规定。
我方意见为,《上海市房屋租赁条例》是地方法规,属行政法范畴,对民事交易并无拘束力,而合同法的立法目的重在鼓励交易稳定关系,维护经济发展,对合同无效的规定持十分慎重的态度,认定合同无效的条件必须是看合同内容有无触犯法律行政法规的禁止性和强制性规定,对于本案中的合同效力认定应当体现合同法的立法本意,房地产出租有无取得产权并不影响合同的效力。本案在性质上是合同引起的债权争议,并非“确认不动产权属”的物权之争,解决债权依据的是债法和合同法理论,而对方提出的关于产权登记则属于物权法理论,不能成为处理本案的根据。
    我方的法律依据有:
    最高人民法院民事审判指导意见明确“城市房屋租赁合同的效力认定”:房屋土地使用权人办理了合法批建手续,房屋已建成具备交付使用条件,在未领取房屋产权证书前将房屋出租的,租赁合同可认定有效。

    新的《上海市房屋租赁条例》第八条规定“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法登记取得房地产权证或者无其他合法权属证明的;”这句话的意思根据上海市人大常委会公报关于该条例的立法情况资料中的有说明,出租房屋要有产权证,但从提高利用社会资源效率的角度出发,尚未办出产证,只要有诸如购房发票之类的合法凭证、来源清楚、归属明确的房屋也可以出租。本案ABCD的房地产直接从开发商取得,具有所有权,依法完全可以出租房屋。

    上海市高级人民法院沪高法民[2000]44号关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知第26条,房地产开发经营企业未取得房地产权证出租房屋,是否有效?“按照新的统一合同法的规定即使出租人将自己无权出租的他人之物出租的,租赁合同仍不是当然无效,只要经过真正权利人的追认,仍然可以生效。更何况房地产开发经营企业对所开发的房地产是原始取得,拥有期待产权,房屋完全建成后他能够领取产证,成为合法所有权人。因此我们认为不宜一概认定预租无效,对于那些权属并无争议,只是因为时间问题暂时未取得产证的预租,可以认定预租有效。”

    虽然本案事实清楚,法律充分。但是,本案却一审在徐汇区人民法院神奇的败诉了。本案一审的判决结果严重打击了ABCD对国内的司法环境的信心,在国外的华侨圈内也造成不良的社会影响。虽然ABCD灰心之下表示放弃上诉机会,但是本律师鼓励他们相信国内司法公正性,最后在律师表示愿意代ABCD垫付上诉费用的前提下,ABCD终于同意上诉。
   二审中,法院对于事实和法律依据基本上采纳我方的意见,考虑到执行的困难,我方同意和解结案,律师成功代理四当事人取得租金。


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